Quando si possiede una seconda casa e la si affitta soltanto per una parte dell’anno, sorge una domanda che interessa molti proprietari: quanto deve essere effettivamente pagato di IMU in questi casi? La normativa italiana sulla Imposta Municipale Unica prevede regole precise per queste situazioni, ma è fondamentale distinguere tra i casi di affitto parziale dell’immobile, periodi di vuoto, e quota di proprietà. Analizziamo i dettagli operativi, le eccezioni, e i principali errori da evitare per non incorrere in sanzioni o pagamenti indebiti.
Principi fondamentali sulla seconda casa e regime IMU
Con il termine seconda casa si indica ogni immobile che non sia la residenza principale del contribuente, ossia quello in cui non si ha la dimora abituale. L’IMU sulla seconda casa è sempre dovuta dal proprietario o dal titolare di un altro diritto reale (ad esempio, usufrutto), indipendentemente dalla destinazione d’uso, anche qualora sia affittata con regolare contratto o lasciata vuota. L’eliminazione della TASI ha reso il calcolo più diretto: l’IMU è dovuta solo dal proprietario, mentre l’inquilino non è mai tenuto al versamento di questa imposta .
Affittare l’immobile per alcuni mesi all’anno non costituisce una causa di riduzione dell’imposta o di esenzione automatica. Tuttavia, la legge consente in alcuni casi particolari, previsti dai regolamenti comunali, una riduzione dell’importo solo se vengono rispettate specifiche condizioni, come nel caso di immobili dichiarati inagibili o inabitabili, oppure oggetto di lavori. Per la grande maggioranza dei casi di seconda casa affittata per metà dell’anno, l’IMU resta dovuta per l’intero periodo annuo, da calcolarsi sulla quota di possesso e sui mesi di effettiva proprietà .
Come si calcola l’IMU se la casa è affittata solo per metà periodo
La base imponibile IMU dipende dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, che si moltiplica per il coefficiente catastale (normalmente 160 per le abitazioni di tipo A, escluse A/10). A questo valore si applica l’aliquota stabilita annualmente dal Comune dove si trova l’immobile, che può variare sensibilmente da Comune a Comune, con una media nazionale attorno allo 0,86% e picchi che possono arrivare fino a oltre l’1% .
Non conta il periodo di affitto, ma i mesi di possesso effettivo! Se l’immobile rimane tuo per tutto l’anno, l’IMU è dovuta su tutti i 12 mesi, a prescindere dai periodi di locazione oppure se resta sfitto. L’importo si calcola così:
- Rendita catastale rivalutata del 5% (es. €500 x 1,05 = €525)
- Moltiplicata per il coefficiente catastale (es. €525 x 160 = €84.000)
- Aliquota comunale (ad es. 1,06%) su base imponibile (€84.000 x 1,06%)
- Totale IMU annuo (in questo esempio: €890,40)
Se sei proprietario solo di una quota dell’immobile (ad esempio, del 50%), devi calcolare l’IMU esclusivamente sulla tua quota, e per i soli mesi in cui l’hai realmente posseduta. Se l’hai posseduta tutto l’anno, paghi 12/12; se l’hai acquistata a metà anno, consideri 6/12. Non conta il tempo in cui la casa è affittata o meno .
L’affitto della seconda casa non fa “scalare” l’IMU: ciò che conta per il pagamento è l’effettivo possesso, non l’uso che ne fanno terzi. L’unica eccezione possibile riguarda i Comuni che accordano agevolazioni per chi affitta con canone concordato, ma si tratta di sconti sull’aliquota (es. riduzione al 75%), mai di un dimezzamento a seconda della durata del contratto .
Quando è possibile pagare la metà: i casi di riduzioni ed esenzioni
Le uniche riduzioni al 50% dell’IMU sulle seconde case si applicano in circostanze limitate e quasi sempre legate alla non utilizzabilità dell’immobile:
- Unità immobiliari inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzate: l’IMU si paga al 50% .
- Immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado sotto specifiche condizioni: sconto del 50% dell’IMU se genitori danno casa a figli, o viceversa, con residenza e dimora abituale del comodatario nello stesso Comune (attenzione: la legge fissa regole stringenti).
Non è invece prevista alcuna riduzione dell’IMU soltanto perché la casa viene affittata per metà anno. Le agevolazioni per le case date in locazione possono essere previste solo da alcuni regolamenti comunali se l’immobile è affittato con canone concordato, non per la semplice alternanza tra periodi di affitto e periodi di vuoto.
Vantaggi fiscali in caso di affitto
Un vantaggio prevalente per il proprietario che affitta riguarda la componente IRPEF o la cedolare secca: per i redditi da locazione si possono scegliere diversi regimi, ma non viene meno l’IMU, che resta sempre dovuta nella misura ordinaria, salvo le riduzioni descritte sopra .
Gli errori più comuni e i controlli dell’Agenzia delle Entrate
Uno degli errori più diffusi tra i proprietari di seconde case è confondere il periodo di affitto con la durata del possesso, pensando erroneamente che affittando l’immobile per sei mesi all’anno si possa dimezzare l’IMU. Come già visto, questa interpretazione è scorretta e può portare a omessi o insufficienti versamenti, oltreché a sanzioni.
L’Agenzia delle Entrate e i Comuni effettuano controlli incrociati tra anagrafe tributaria, contratti di affitto registrati e versamenti IMU. Ogni incongruenza tra il reale periodo di possesso e quello per cui si è versata l’imposta può far scattare una richiesta di integrazione o addirittura accertamenti formali. Solo chi può dimostrare con atti ufficiali (agibilità, cambio di proprietà, morte del titolare, etc.) il diritto ad una riduzione può beneficiare di aliquote ridotte o pagamenti parziali.
Per chi ha dubbi sulla propria situazione, è consigliabile rivolgersi a un centro di assistenza fiscale (CAF), a un commercialista esperto in materia immobiliare, o consultare direttamente l’ufficio tributi del Comune interessato, dove spesso sono disponibili regolamenti dettagliati e calcolatori online.
Consigli pratici per non sbagliare il calcolo
- Calcola l’IMU sulla base dei mesi effettivi di possesso, e sulla quota di proprietà se condivisa.
- Non confondere il periodo di affitto con il possesso ai fini IMU: la locazione non incide sull’obbligo o sull’importo.
- Verifica annualmente, in base alle delibere comunali, l’aliquota IMU applicata al tuo immobile.
- In caso di dubbi sulle riduzioni (es. canone concordato, comodato gratuito), controlla i regolamenti del Comune di competenza e conserva tutta la documentazione da esibire in caso di controlli.
In sintesi, per una seconda casa affittata solo per metà (dove per metà si intenda il periodo o una porzione dell’immobile): il proprietario è tenuto a pagare l’IMU per tutto l’anno sulla sua quota, senza riduzioni legate al semplice alternarsi di locazione e vuoto d’uso, fatta eccezione per le deroghe esplicitamente previste dai regolamenti comunali o nei casi particolari previsti dalla legge nazionale.
